Contratto preliminare e modifica delle condizioni contrattuali: intervento correttivo del giudice



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Contratto preliminare e modifica delle condizioni contrattuali: intervento correttivo del giudice
INDICE SOMMARIO
Introduzione
PARTE PRIMA
Capitolo primo:Il rapporto tra contratto preliminare e definitivo nella impostazione tradizionale: considerazione riduttiva del ruolo del preliminare (quale fonte di un mero obbligo di prestare il consenso alla conclusione del definitivo) e del rimedio ex art. 2932 c.c. (principio di immodificabilità)

Contratto preliminare: nozione e struttura

Considerazioni generali

Il contratto preliminare unilaterale e bilaterale: distinzione da altre tipologie negoziali

Il preliminare bilaterale

Il contratto preliminare unilaterale


Scissione in due fasi del procedimento di formazione del contratto

Le tesi ricostruttive del fenomeno

Causa della scissione temporale
Natura del contratto definitivo

Introduzione della problematica

Natura del contratto definitivo

Tesi che configura il preliminare come regolamento completo e degrada il definitivo a mero atto dovuto

Tesi negoziale

Causa del contratto definitivo

Rapporto tra contratto preliminare e contratto definitivo

Le ricostruzioni teoriche non tradizionali

Patologia ed inefficacia di preliminare e definitivo: reciproche interferenze

Vizi del preliminare e conseguenze sul contratto definitivo

Vizi del definitivo e conseguenze sul contratto preliminare

Vizi e sopravvenienze: rimedi di annientamento e di adeguamento - L’equilibrio del contratto nelle impugnazioni

Il problema della rescissione per lesione

La risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta

La risoluzione per impossibilità sopravvenuta

Problemi in tema di inadempimento

Risoluzione per inadempimento parziale

Applicabilità al preliminare dell’art. 1461 c.c.

Azione revocatoria

Modifiche delle caratteristiche del bene e tutela del promittente compratore - Iniziali sviluppi teorici (rinvio)


Il rimedio ex art. 2932 c.c. e il principio di immodificabilità del preliminare

Prime conclusioni sulla tematica delle divergenze tra preliminare e definitivo e sulla rinegoziazione del contenuto contrattuale (lasciato qui o inserito nella parte relativa all’intervento del giudice?)


L’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto
Capitolo secondo:La risposta della giurisprudenza: problemi e soluzioni
1. Ricognizione dello stato dell’arte intorno al rimedio ex art. 2932

2. La riconsiderazione del ruolo del preliminare attraverso la valorizzazione dell’impegno del venditore di trasferire un bene conforme al programma contrattuale. Rafforzamento e ampliamento della tutela del promissario acquirente

3. Riflessioni sulla natura giuridica del contratto preliminare

Capitolo terzo: Adeguamento e rinegoziazione del contratto: intervento correttivo del giudice
Adeguamento del contratto e poteri del giudice

Principi di proporzionalità e di buona fede nell’esecuzione del contratto

Rischio contrattuale e rapporti di durata: obbligo di rinegoziazione

Effetti giuridici delle sopravvenienze


Rapporti di durata nell’elaborazione teorica e nell’attuale disciplina dei contratti - I rimedi manutentivi
Principio di adeguamento e principio di proporzionalità
Conservazione e rinegoziazione all’esame della giurisprudenza – Rimedi di natura conservativa
La rinegoziazione nel diritto comunitario

I Principi Unidroit e i Principi del diritto europeo dei contratti (PECL)

Il doppio registro del legislatore comunitario e i nuovi controlli sul contratto
La rinegoziazione ed i poteri del giudice nella civilistica italiana

Spunti di analisi economica del diritto in tema di rinegoziazione e intervento giudiziale

L’incompletezza del contratto

L’equità come fonte di integrazione del contratto e i poteri del giudice

L’equità contrattuale

L’intervento del giudice sulle circostanze del contratto

Conclusioni
PARTE SECONDA

IL COMMON LAW

Capitolo primo
Premessa

Delimitazione dello scopo dell’indagine comparativa


L’interpretazione del contratto nel common law

Interpretation e construction
La ricostruzione della comune intenzione delle parti

Sintesi dei nuovi principi giurisprudenziali in tema di interpretazione del contratto


La ratifica dei nuovi principi di ermeneutica contrattuale: il caso Investor Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society e la dissenting opinion di Lord Hoffmann
Conclusioni sull’esame comparatistico del problema della interpretazione del contratto e sui poteri correttivi del giudice in common law
CAPITOLO SECONDO: PRELIMINARY AGREEMENTS E PRECONTRACTUAL LIABILITY

Premessa


I confini del contract law e i requisiti dell’accordo

Il requisito della certainty



Preliminary contracts e precontractual liability

La fase delle trattative

…quando le negoziazioni conducono ad un contratto tra le parti

…quando le trattative si interrompono senza la stipula di un contratto

Obblighi delle parti nella negoziazione del contratto, buona fede e duty of disclosury

Esiste l’obbligo di negoziare in buona fede in diritto inglese?

(segue) La peculiare ipotesi dei “lock-out” agreements

Il caso Walford v. Miles



Contract to make a contract e letters of intent

La formazione della volontà negoziale e le cause di invalidità del contratto



Impossibility e frustration nel common law

L’assolutezza delle obbligazioni contrattuali

Poteri del giudice: condizione tacita e fondamento del contratto
Sopravvenienze contrattuali e mantenimento del contratto

Changed circumstances – Supervening events

Il rischio contrattuale, l’inadempimento e i rimedi



Contratto preliminare e modifica delle condizioni contrattuali: intervento correttivo del giudice
INTRODUZIONE
Una tra le numerose questioni che, in materia di contratto preliminare, viene sottoposta all’attenzione dell’interprete è quella dei rapporti tra preliminare e definitivo allorché il contenuto di quest’ultimo non coincida perfettamente con le disposizioni del primo, ad esempio perché alcune delle clausole originariamente previste non vengano in seguito riprodotte o perché, medio tempore, mutate condizioni facciano divenire inique le prestazioni a causa di sopravvenienze.
È evidente come, nei suddetti casi, l’interprete sia chiamato a svolgere un’indagine tesa ad individuare quale sia la regola attuale da applicare all’assetto di interessi divisato dalle parti e quindi la loro reale volontà contrattuale attraverso un’opera ermeneutica di interpretazione.
La questione è di particolare interesse se si volge lo sguardo alla speculare rivalutazione che le due figure stanno vivendo sia in ambito dottrinario che in quello di diritto vivente creato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Se da un lato si assiste infatti ad una crescente propensione alla parificazione, quantomeno in termini di vincolatività, del preliminare al definitivo (prova ne è la recente novella legislativa che ha demolito il dogma della non trascrivibilità con l’introduzione dell’art. 2645-bis c.c.), dall’altro tale trend, anche di natura giurisprudenziale, può leggersi nella progressiva erosione del ruolo del contratto definitivo.

Detta tendenza di equiparazione tra le due figure infatti non è meramente legislativa perché anche le più recenti pronunce di legittimità emanate in materia rivelano la scelta delle corti di seguire la strada della svalutazione del definitivo.

Il preliminare, invero, non è più considerato come mero contratto che obbliga a contrarre ma fonte diretta di diritti ed obblighi finali con un sostanziale allineamento alla più tradizionale dottrina francese secondo cui già la promessa di vendita vale vendita con attribuzione al definitivo del ruolo di modus adquirendi.

In questa sede si vuole porre l’accento sulla importanza che assume il rispetto della volontà delle parti cristallizzata nel preliminare ed il problema che consegue qualora determinate circostanze modifichino l’originario assetto. Quali siano, cioè, i rapporti tra i due contratti in caso di modifiche.

Ciò posto è evidente che trattasi di questione che non sorge allorché il preliminare contenga una clausola, simile a quella che nel diritto anglosassone viene definita entire agreement, con la quale si esplicita l’intenzione di considerare l’accordo successivo quale unica fonte regolatrice del rapporto, chiarendo in tal modo che eventuali precedenti pattuizioni, qualora difformi dal contratto che la suddetta previsione contiene, non riceveranno più applicazione.

Va sin d’ora precisato che il common law non conosce l’istituto del contratto preliminare e che pertanto la regola appena citata opera solo nel caso di due contratti definitivi, di cui uno successivo all’altro, non coincidenti tra loro.

Nel caso invece in cui clausole di tal sorta non siano inserite, o se inserite siano di mero stile, e non sia quindi esplicitamente eletto il definitivo come esclusiva fonte del rapporto, ecco presentarsi il vero e unico problema, vale a dire quello afferente l’interpretazione e l’integrazione del contratto nonché la sorte di quest’ultimo.

In ambito interpretativo, infatti, la questione inerirà il dissidio tra mantenimento del contratto, in ossequio al principio di conservazione attraverso meccanismi di adeguamento, e la sua distruzione.

Ci si domanda, insomma, quale tipo di intervento il giudice-interpete sia legittimato a compiere, se demolitorio o costruttivo ponendosi un problema di giustizia contrattuale.

Il dibattito si inserisce perfettamente nella irrisolta questione dei rapporti tra preliminare e definitivo e nella prevalenza dell’uno rispetto all’altro. La dottrina ha da sempre rifiutato soluzioni estreme in caso di divergenza tra i due contratti, sconsigliando sia di scegliere un principio di totale intangibilità del preliminare, sì da farlo comunque prevalere sul successivo; ma ha altresì rigettato l’opposta tesi dell’assorbimento del preliminare nel definitivo che darebbe sempre prevalenza a quest’ultimo. Ed è pertanto giunta ad affermare che rimane preferibile una valutazione casistica ricostruttiva della volontà delle parti e del senso globale sotteso all’operazione economica che esse intendono porre in essere.

Si suggerisce pertanto da più fronti di rifiutare soluzioni nette e aprioristiche e di dare peso alle risultanze del definitivo ricordando però, in seconda battuta, che il contratto preliminare offre sempre preziosi spunti per interpretarlo.1

Considerando infatti i due contratti legati fra loro in una sequenza concepita come operazione unitaria il dubbio concerne sia la possibilità di adeguarne il contenuto in presenza di mutate circostanze che ne alterino le prestazioni che il modo di porre in essere tale opera riequilibratrice.

È evidente come il soggetto chiamato a svolgere tale funzione ricostruttiva della volontà contrattuale non possa essere altri che il giudice soprattutto in seno all’azione esperita ex art. 2932 c.c. tesa ad ottenere una sentenza costitutiva che, sebbene non sopperisca la mancanza del consenso, realizzi in forma specifica gli effetti del preliminare disatteso.

La ricerca della effettiva volontà delle parti rimarrebbe pertanto il terreno su cui giocare la partita della sorte del contratto preliminare in caso di mutamento di condizioni per poter scegliere senza dilemmi una soluzione tra la rinegoziazione e l’adeguamento e la caduta del contratto stesso.

Tuttavia finora opinione sovrana nella nostra cultura giuridica è stata quella in base alla quale al giudice fosse preclusa la possibilità di correggere il contratto per temperarne gli effetti, neppure per obbedire a ragioni equitative, essendo rimessa alle sole parti ogni valutazione sulla giustizia dello scambio e ciò in particolare, in tema di contratto preliminare, viene sottolineato da quanti ritengono che il giudizio ex art. 2932 c.c. avrebbe la funzione non già di rimettere in discussione il giudizio di convenienza ma soltanto di valutare presupposti e sopravvenienze.

Ne conseguirebbe una totale preclusione per l’organo giudicante di sindacare nel merito il rapporto tra le prestazioni attraverso un controllo ex post nonché di disapplicare il contenuto del contratto ritenuto intangibile e con forza di legge tra le parti.

Detta opinione dottrinaria si pone quindi esplicitamente a difesa di quella che gli anglosassoni definiscono sanctity of contract, ritenendo il solo accordo contrattuale stabilito dalle parti garante della equità del contratto.

Va tuttavia precisato che il tipo di sindacato che si vorrebbe da più parti legittimare ricondurrebbe nell’alveo di quella giustizia “commutativa” tesa alla valutazione di proporzionalità delle prestazioni desumibile dal contratto stesso in relazione alla sua coerenza interna e senza alcun ingresso di parametri esterni.

In una prospettiva rimediale, dunque, ci si interroga, nel nostro ordinamento come in molti altri, se possa ammettersi come legittima la possibilità per il giudice di correggere l’assetto creato dalle parti mutato per una serie di intervenuti cambiamenti.

Uno spiraglio in tal senso è aperto da quanti, già in sede di esecuzione specifica, riterrebbero possibile modificare il regolamento privato in via giudiziale per riequilibrare le diverse posizioni a seguito di eventi che ne abbiano determinato uno squilibrio.

Osservando infatti lo stato dell’arte della giurisprudenza in materia ci si accorge che ormai in caso di insorgere di vizi del bene in seguito a stipula del preliminare che incidano sul valore o sulle modalità di godimento è ammesso un intervento del giudice teso all’adeguamento del corrispettivo.

Invero la casistica giurisprudenziale non ha mancato di esprimersi in caso di concorrenza tra opposte domande di esecuzione specifica del contratto preliminare e di risoluzione dello stesso per inadempimento attribuendo al giudice non solo il potere di procedere ad una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti e degli interessi in gioco ma anche dichiarando insindacabile nel merito una decisione in tal senso operata.

Si è così ammessa, ad opera di una giurisprudenza evolutiva della Suprema Corte, la possibilità per il giudice di correggere ed adeguare le prestazioni dei contraenti, non essendo ciò precluso dal principio secondo cui la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. debba rispecchiare integralmente le previsioni negoziali stabilite dalle parti nel contratto preliminare.

Tale principio infatti impedisce al giudicante di sostituire la propria volontà a quella dei contraenti ma non di accertare, attraverso un’indagine ermeneutica, che la modifica delle pattuizioni sia stata, anche implicitamente, prevista e voluta dalle parti in relazione a fatti sopravvenuti, oggettivamente verificabili.

Al giudice sarebbe pertanto consentito, attraverso un esame delle previsioni del preliminare e un’analisi complessiva delle clausole in esso inserite, ricostruire l’effettiva iter voluntatis dei contraenti ai fini di un intervento equitativo teso al ripristino dell’equilibrio delle prestazioni.

L’indagine del giudicante dovrebbe pertanto avere ad oggetto la funzione economico-sociale che le parti avrebbero voluto realizzare, quindi l’assetto di interessi che queste avrebbero voluto porre in essere con la conclusione del preliminare andando oltre la mera differenza di contenuto letterale tra i due contratti.

La questione non appare di così lineare soluzione, tuttavia, in tutti quei casi in cui non si rinvenga tra le fonti positive e giurisprudenziali alcuna regola che possa guidare l’intervento del giudice e che pertanto lo lasci solo al cospetto di volontà negoziali discordanti.

È proprio questa accezione di giustizia del contratto a creare dissidi laddove da una parte c’è chi continua a sostenere l’esistenza di una giustizia “commutativa” che legittimi un intervento riequilibratore del giudice, facendosi pertanto fautore di una “giustizia secondo contratto” che conservi e mantenga in vita lo stesso; dall’altra chi, non intendendo discostarsi dalla inviolabilità del principio volontaristico, non ammette ingerenza alcuna scegliendo la soluzione della distruzione attuando, quindi, una giustizia “contro contratto”.

Ci si chiede cioè di quali poteri suppletivi possa godere il giudicante nell’espletamento del suddetto rimedio giudiziale e di quale strada questi debba percorrere tra conservazione e abolizione del contratto nei casi in cui le sopravvenienze siano tali da creare dubbi in merito sia alla opportunità di mantenerlo in vita sia relativamente all’interesse in apparenza perduto e da ripristinare ed egli non rinvenga nella volontà delle parti alcun parametro di riferimento che lo guidi nella propria opera ricostruttiva.

Il problema è di non poco momento soprattutto se si riflette sul fatto che ormai i nostri giudici devono confrontarsi con uno scenario europeo che sta gradatamente aprendo dei varchi all’intervento giudiziale.

La prassi commerciale internazionale, le riforme al codice tedesco, le interpretazioni estensive operate dai giudici francesi ed in principi UNIDROIT (in primis quello di proporzionalità) fanno apparire come imprescindibile un intervento correttivo del giudice che, nel rispetto di una razionalità interna del contratto, possa comunque esercitare la propria funzione al di fuori dei casi espressamente previsti.


Per addentrarsi pertanto nel vivo della problematica è necessario operare preliminarmente una disamina ricostruttiva del tradizionale rapporto tra le due figure contrattuali così come considerato da maggioritaria e risalente dottrina e da consolidata giurisprudenza che, nell’esegesi dell’art. 2932 c.c., ne hanno delimitato il raggio d’azione cristallizzando il principio dell’immodificabilità del contenuto del preliminare in sede di esecuzione in forma specifica dello stesso.


PARTE PRIMA

CAPITOLO PRIMO
Il rapporto tra contratto preliminare e definitivo nella impostazione tradizionale: considerazione riduttiva del ruolo del preliminare (quale fonte di un mero obbligo di prestare il consenso alla conclusione del definitivo) e del rimedio ex art. 2932 c.c. (principio di immodificabilità)
Contratto preliminare: nozione e struttura
Considerazioni generali
Le parti nell’esercizio della autonomia contrattuale riconosciuta loro dall’art. 1322 c.c. possono dare vita ad un procedimento di formazione del contratto caratterizzato dall’inserimento, nel corso delle trattative, di negozi giuridici preparatori che producono vincoli o obblighi preordinati ed orientati alla formazione del contratto finale.

Quando pertanto ci si riferisce ai vincoli precontrattuali si intendono indicare quegli atti e negozi, di carattere unilaterale o bilaterale, per effetto dei quali una o entrambe le parti del contratto assumono in itinere impegni o obblighi in funzione di una futura stipulazione contrattuale.


Una classificazione di detti vincoli li distingue sulla scorta di due criteri: funzionali o strutturali.

Sulla base dei primi si pone l’accento sullo scopo e sulla funzione tipica di tali accordi preparatori e ne individua tre tipologie: vincoli diretti a rendere irrevocabile la proposta (la proposta irrevocabile strictu sensu intesa e l’opzione); vincoli che incidono sulla libertà di scelta del contraente (relazioni legali e convenzionali) ed, infine, quelli che incidono sulla libertà di concludere il contratto.

Questi ultimi, fra i quali si annovera il contratto preliminare, eliminano la libertà circa l’an della stipula del successivo contratto e, al contempo, ne predeterminano in modo sostanzialmente compiuto il contenuto.

In base, invece, ai criteri strutturali, cioè del tipo di posizione soggettiva che il vincolo contrattuale intende produrre, quindi del genere di relazione che determina, possono individuarsi due tipi di rapporti che possono o dar vita ad una situazione diritto potestativo-soggezione o ad un rapporto obbligatorio nel senso stretto del termine, ed è quest’ultimo il caso del contratto preliminare.


La figura in esame trova quindi collocazione sistematica nell’ampio fenomeno appena descritto dei contratti preparatori rappresentandone, anzi, la forma più intensa per le conseguenze cui espone le parti stipulanti.

La ricostruzione della figura del contratto preliminare non è scevra da difficoltà interpretative a causa della mancanza di una compiuta ed organica disciplina legislativa.

Nel codice manca, infatti, qualsiasi definizione di esso2: nato dalla prassi, esso è stato favorevolmente apprezzato dal legislatore del 1942 il quale però, nonostante le crescenti diffusione e rilevanza, si è limitato a sancirne un vincolo di forma (ex art. 1351 c.c. che impone gli stessi obblighi formali del contratto che ci si impegna a concludere) e ad assicurarne l’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento ex art. 2932 c.c.3
L’assenza di una compiuta ed esaustiva regolamentazione positiva ha imposto un’esigenza definitoria che ha consentito lo sviluppo di una nozione di respiro estremamente ampio: il campo di applicazione del contratto preliminare, infatti, è vastissimo: si ritiene comunemente che esso possa precedere, salvo alcune eccezioni, qualsiasi tipo contrattuale.
Secondo la tradizionale impostazione tramandata da consolidata dottrina esso è un contratto a struttura neutra4 e ad esecuzione differita5 che obbliga a prestare il consenso alla stipula di un successivo contratto6, il definitivo, sicché con la conclusione di questo il precedente accordo esaurisce la propria funzione7.

Il contratto preliminare ha dunque una funzione preparatoria e strumentale alla stipulazione del definitivo. Grazie ad esso le parti giungono in via mediata, attraverso l’obbligazione di contrarre, alla stipula di un definitivo produttivo degli effetti finali che i contraenti si prefiggono.


Dal punto di vista dell’effetto giuridico prodotto, d’altronde, il contratto preliminare, come si è già avuto modo di accennare, si inserisce nel gruppo di figure di obbligo a contrarre: in questa ampia categoria, il cui comune denominatore è costituito dal contenuto dell’obbligazione e dal rimedio approntato dall’art. 2932 c.c., il preliminare si colloca come una delle fonti negoziali di tale obbligo producendo l’obbligazione di stipulare il futuro contratto definitivo sul cui contenuto le parti sono già sufficientemente d’accordo.
Peculiarità di tale contratto, quindi, è che da esso discende un’obbligazione di facere che si traduce nell’obbligo di prestare il consenso alla stipula del definitivo. Il destinatario della promessa è titolare del corrispondente diritto di credito indipendentemente dalla natura del definitivo. Ne consegue pertanto che egli potrà sempre chiedere la conclusione di quest’ultimo ma non l’immediata esecuzione delle prestazioni che ne saranno oggetto, quantunque esse debbano essere già specificate nel preliminare.

Che la prestazione promessa debba consistere sempre in un facere è una caratteristica che, come si avrà modo di vedere nel prosieguo del lavoro, è stata oggetto di analisi tradottasi in un ampliamento della figura e ad un sostanziale allineamento col contratto definitivo.


Una distinzione importante, da cui non può prescindersi per l’influenza esercitata sullo sviluppo della tutela accordata ai promissari acquirenti, nasce ancora una volta dalla pratica delle contrattazioni e riguarda quella tra contratto preliminare semplice e complesso.

Il preliminare semplice, o puro, si esaurisce nel mero obbligo della futura prestazione di consenso al definitivo.

Quello complesso, invece, si compone di ulteriori statuizioni e, prevalentemente, nell’anticipazione di alcuni effetti contrattuali che normalmente scaturirebbero da un contratto definitivo.

In realtà l’utilizzo della contrattazione preliminare ad effetti anticipati ha origini antecedenti il varo del codice civile del 1942: il contratto contenente la clausola di parziale pagamento del prezzo o di anticipazione della traditio della res in oggetto, noto appunto come preliminare ad effetti anticipati (c.d. “complesso”) ha ricevuto accoglimento nella disciplina positiva solo di recente con la novella riguardante il regime della trascrizione che ha introdotto l’art. 2645-bis.

Detta statuizione prevede la trascrivibilità di preliminari aventi ad oggetto immobili in costruzione, cioè la quasi totalità delle ipotesi di preliminari complessi, e configura la successiva trascrizione del relativo contratto definitivo come alternativa a quella di “altro atto che costituisca comunque esecuzione” del contratto preliminare.
Soffermarsi sulla materia del preliminare complesso non è pura speculazione giuridica. Se esso ormai trova sicuro riparo nella disciplina codicistica non può ignorarsi che ponga problemi differenti rispetto al preliminare puro e al definitivo e prova ne è la disciplina della garanzia per vizi che se, ovviamente, è sempre stata ammessa nel caso di contratti definitivi, costituisce terreno di fervente dibattito relativamente alla sua estensione ad altri tipi contrattuali.
L’espressione “contratto preliminare” pertanto deve sin d’ora intendersi come comprensiva di variegate fattispecie. Va sconfessata l’unitarietà dogmatica del fenomeno e di essa deve tenersi conto ogniqualvolta si vada alla ricerca della regola concreta da applicare e delle ragioni che giustificano differenziazioni in punto di tutela.
La costruzione, infatti, del precetto risolutivo, come si vedrà nell’esame della estensione della garanzia per vizi, conduce l’interprete a privilegiare un’analisi strutturale del contratto concretamente stipulato, e quindi voluto, dalle parti.
Ciò che conta, ai nostri fini, è dunque giungere alla costruzione di una disciplina consapevoli della frammentarietà del fenomeno e della necessità di considerare come imprescindibile punto di partenza il regolamento contrattuale delineato dalla autonomia delle parti.

È la struttura edificata dai contraenti a costituire stella polare per l’indagine dell’interprete nel reperire soluzioni più consone ai casi di specie, siano ad esempio ipotesi di impossibilità (parziale) sopravvenuta della prestazione ovvero di inadempimento8.


Come si vedrà più avanti ragioni di coerenza sistematica hanno evitato fantasiose ricostruzioni che si allontanassero dalle tradizionali regulae iuris già consolidate ma è anche vero che esse sono state, per così dire, piegate verso un’efficiente difesa dell’acquirente che, alla stregua del consumatore, viene considerato polo debole dell’operazione economica sottostante il contratto.

Vedremo come a tale piena tutela del promissario compratore si sia giunti dopo una lunga opera di erosione, effettuata dalla giurisprudenza, che ha posto fine ad una sorta di schizofrenia rimediale che aveva condotto a paradossali risultati: da un lato alcuni interpreti e alcune corti hanno ritenuto di poter estendere la disciplina della garanzia per vizi ma contemporaneamente la comprimevano entro rigide prescrizioni svuotando di fatto il senso della tutela.


L’ampiezza di operatività ormai pacificamente riconosciuta al contratto preliminare non impedisce tuttavia di affermare che ad esso si applichi tout court la disciplina generale del contratto: si è sempre ritenuto, infatti, che nell’accordo prefigurato dalle parti debbano essere determinati o determinabili gli elementi essenziali del contratto definitivo, oltre a quelli secondari ed accidentali ed al rispetto dei requisiti formali che sarebbero sufficienti per la conclusione del contratto successivo, nonché le condizioni sostanziali (quali la capacità giuridica e di agire delle parti) necessarie per il contratto al quale il preliminare è ordinato9.

L’invocata completezza sostanziale e formale del preliminare ne ha tradizionalmente condizionato la validità e costituito necessario presupposto affinché di esso potesse attuarsi concretamente la possibilità di esecuzione coattiva prevista all’art. 2932 del c.c.

Vedremo come anche tale assolutezza dell’identità di contenuti abbia ormai smesso di costituire ineludibile presupposto per l’ottenimento della sentenza costitutiva.



Il contratto preliminare unilaterale e bilaterale: distinzione da altre tipologie negoziali
Rapporto tra contratto preliminare e contratto definitivo
Problemi in tema di inadempimento
Capitolo secondo
Gerarchia delle norme interpretative e limiti della sentenza ex art. 2932 c.c.
Capitolo terzo
Rischio contrattuale e rapporti di durata: obbligo di rinegoziazione
Parte seconda
Sintesi dei nuovi principi giurisprudenziali in tema di interpretazione del contratto
La fase delle trattative
Il caso walford v. miles
La formazione della volontà negoziale e le cause di invalidità del contratto



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