Studio Tecnico ing. Enrico Montanari



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Studio Tecnico ing. Enrico Montanari

Via San Donnino n. 14 (Palazzo INA) ● 29100 Piacenza

Tel.: 0523/388638 r.a. ● Fax: 0523/312344 ● Indirizzo E-mail: studiotecnicomontanari@tin.it Pag. 1

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PREMESSA
Nell’esecuzione immobiliare n. 117/2004 promossa dalla BANCA DI PIACENZA S.C.R.L. PER AZIONI, contro …., l’Ill.mo Sig. Giudice Esecutore Dott.ssa Marisella Gatti nominava lo scrivente ing. Enrico Montanari quale C.T.U.

In data 13/12/2006 lo scrivente si presentava all’udienza e prestava il giuramento di rito.



Dopodiché l’Ill.mo Sig. Giudice formulava al C.T.U. il quesito riportato al paragrafo seguente.

1. QUESITO
Dica il C.T.U.:


  1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;




  1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;




  1. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12;


per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:


  1. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l’immobile pignorato, indichi gli estremi dell’atto di provenienza, verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;




  1. dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; alla data di scadenza del contratto ed alla data di scadenza dell’eventuale disdetta;




  1. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;




  1. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (domande giudiziali, sequestri, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione, altri pesi o limitazioni d’uso di natura reale), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili;




  1. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;




  1. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; ove consti l’esistenza di opere abusive si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi;




  1. determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati;




  1. corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “.pdf” per Adobe Acrobat) o equivalente – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); nonché dell’elenco delle trascrizioni dei pignoramenti, dei sequestri e delle iscrizioni ipotecarie;




  1. estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.



2. OPERAZIONI PERITALI
Accettato l’incarico, il sottoscritto in data 02/01/2007 eseguiva le visure presso il 2° Reparto dell’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria RR.II.) al fine di verificare le trascrizioni, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio.
In data 11/01/2007 effettuava le visure presso il 1° Reparto dell’Agenzia del Territorio (ex U.T.E.) per la verifica della posizione catastale.
In data 30/01/2007 eseguiva il sopralluogo agli immobili pignorati, verificandone le caratteristiche costruttive, di finitura e lo stato di manutenzione.

In tale occasione redigeva documentazione fotografica.

In data 06/04/2007 raccoglieva le dichiarazioni rese dalla legale rappresentante della società debitrice esecutata.
In data 02/04/2007 e 11/04/2007 lo scrivente si recava presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Rottofreno (PC), per la verifica della regolarità edilizia degli immobili pignorati e per accertare la loro classificazione nel P.R.G. vigente.
Eseguiva inoltre indagini sulla commerciabilità dei beni, al fine di determinarne il valore di mercato alla data attuale.
Dopodiché il sottoscritto ing. Enrico Montanari, con studio in Via S. Donnino n. 14 a Piacenza, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Piacenza al n. 739, nella qualità di C.T.U. si pregia relazionare quanto segue.

3. RISPOSTE AL QUESITO
Verifica preliminare della documentazione presentata

Preliminarmente il C.T.U. ha verificato che la documentazione di cui all’ex art. 567 cod. proc. Civ. presentata è completa ed idonea. Sono infatti presenti i certificati ventennali delle trascrizioni ed iscrizioni, i certificati storici catastali e l’estratto della mappa censuaria.

Pertanto si procede secondo i quesiti da 4 a 12.



  1. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l’immobile pignorato, indichi gli estremi dell’atto di provenienza, verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;


Risposta del C.T.U.
4.1) Dati catastali
Gli immobili pignorati alla data del 11/01/2007 risultavano censiti con i seguenti dati catastali:
Catasto Fabbricati del Comune di ROTTOFRENO

Intestazione e titolo:



  • .., con sede in Rottofreno, c.f. 01255480335, Proprietà per 1000/1000.

Dati identificativi e di classamento:



a) Fgl. 20 – Mapp. 393 - Sub. 1 – Via Piave n. 11, piano T-1 – Cat. D/8 – R.C. € 4.076,00;

b) Fgl. 20 – Mapp. 393 - Sub. 2 – Via Piave n. 11, piano T-1 – Cat. A/7 – Cl. 1 – 7,5 vani – R.C. € 464,81;

dati derivanti dalla Variazione di classamento n. 11915/2005 del 14/07/2005, in atti da pari data, a loro volta derivanti dalla soppressione degli originari Mapp. 393, 407, 408 Sub. 3 e 409 (graffati) eseguita mediante la Denuncia di Variazione n. 6901/2004 del 26/07/2004, in atti da pari data.


Catasto Terreni del Comune di ROTTOFRENO

Intestazione e titolo:



  • Partita speciale 1 – Aree di Enti Urbani e Promiscui.

Dati identificativi e di classamento:

Fgl. 20 – Mapp. 393 – Ente urbano – Sup. are 28.30 – senza rendita.

dati derivanti dal Tipo Mappale n. 3246/2003 del 08/05/2003 – Prot. n. 57436.



4.2) Confini
Gli immobili pignorati, considerati in unico corpo, confinano in circondario con ragioni …. o successi su due lati, ragioni … o successi, ragioni …. o successi e Torrente Loggia, salvo altri.

4.3) Descrizione degli immobili pignorati
Gli immobili sottoposti a pignoramento sono ubicati in Rottofreno (PC), Via Piave n. 11/B, dalla quale sono accessibili tramite una strada privata asfaltata insistente sui mappali 254, 330, 253, 255 e 263 del Fgl. 20, di proprietà di terzi e gravata da servitù di passaggio.
Gli immobili oggetto di esecuzione comprendono:
a) Complesso immobiliare costituito da due capannoni edificati in aderenza, di cui un capannone presenta due piani fuori terra (Piano Terra e Primo Piano) con corpo uffici pertinenziale costituito da un solo piano fuori terra e l’altro capannone è elevato ad un piano fuori terra.

Sono inoltre presenti due aree cortilizie esclusive pertinenziali.


Al Piano Terra del capannone disposto su due piani è presente un unico ampio locale di deposito (attualmente destinato a esposizione di pavimenti e rivestimenti) mentre al Primo Piano si è rilevato un ampio locale, in corso di ristrutturazione, ottenuto mediante la demolizione di tutte le tramezzature interne che delimitavano i locali preesistenti.
Sul lato Nord del capannone è presente una piccola superfetazione, di un solo piano fuori terra, destinata a servizio igienico.
Il corpo uffici al Piano Terra, edificato in aderenza al lato Est, risulta costituito da due vani ad uso ufficio, disimpegno e bagno.
Il capannone di un solo piano fuori terra è suddiviso in tre locali, di cui il maggiore destinato a deposito e gli altri due (comunicanti con il capannone attiguo) sono attualmente destinati ad esposizione di pavimenti e rivestimenti. La separazione tra i locali è stata ottenuta mediante pareti in cartongesso.
L’accesso dei locali al Piano Terra avviene dall’area esclusiva pertinenziale posta in fregio al lato Sud, più avanti descritta.
Il locale in corso di ristrutturazione posto al Primo Piano è accessibile mediante scala esterna esclusiva con struttura in c.a. posta sul lato Nord del capannone, allo stato priva del parapetto.
Il complesso immobiliare dispone di due aree esclusive pertinenziali, di cui la maggiore posta in fregio al lato Sud dei fabbricati e quella di minor estensione posta in fregio al lato Nord dei fabbricati stessi.
L’area esclusiva di maggior estensione è accessibile direttamente dalla strada privata, tramite cancello metallico con apertura elettronica. Si presenta pavimentata in massima parte a cemento e, in minima parte, mediante quadrotti in cls. rivestiti di ghiaietto. Detta area, destinata a passaggio e stoccaggio materiali, risulta completamente recintata con rete metallica plasticata sorretta da paletti in ferro.
L’area esclusiva posta sul lato Nord, accessibile passando dal locale di deposito, è solo in parte pavimentata con quadrotti in cemento.
L’area medesima, attualmente destinata allo stoccaggio di materiale di risulta, è completamente recintata mediante muro di cinta in blocchi di cls.
Le principali caratteristiche costruttive del complesso immobiliare sono le seguenti:


  • Strutture portanti verticali:

pilastri prefabbricati in c.a.;

  • Strutture portanti orizzontali:

in laterocemento;

  • Copertura:

a falde inclinate, con capriate e tegoli prefabbricati in c.a.;

  • Lattoneria:

in lamiera preverniciata;

  • Tamponamento perimetrale:

murature in mattoni faccia a vista;

  • Esterni:

mattoni faccia a vista;

  • Tramezzature interne:

in laterizio ed in pannelli di cartongesso;

  • Intonaci:

al civile;

  • Pavimenti:

in cemento nel deposito principale, ceramica e parquet nei locali adibiti a esposizione;

  • Rivestimenti:

in ceramica – presente controsoffitto in cartongesso nei locali adibiti a esposizione;

  • Serramenti interni:

in metallo e vetro;

  • Serramenti esterni:

-

  • Porte d’ingresso:

portoni scorrevoli in lamiera, porte in alluminio ed in legno;

  • Porte interne:

in alluminio ed in legno;

  • Impianto elettrico:

del tipo sotto e fuori traccia;

  • Impianto idrico-sanitaro:

presente nei w.c.;

  • Impianto di riscaldamento:

assente;

  • Impianto di condizionamento:

assente;

  • Isolazione termica:

scadente;

  • Grado di finitura:

buono nei locali di deposito adibiti ad esposizione, discreto nel deposito e negli uffici;

  • Stato di manutenzione:

in generale discreto/buono (fatta eccezione per il Piano Primo che è in corso di ristrutturazione).



b) Casa di civile abitazione, disposta in parte su due piani fuori terra (Piano Terra e Primo Piano) ed in parte su un solo piano fuori terra, contigua al complesso immobiliare di cui alla lettera a) e costituita al Piano Terra da ingresso, soggiorno, cucina, sala da pranzo, disimpegno, bagno, dispensa, cantina e portico con sottostante forno, al Primo Piano da disimpegno, due camere e bagno.
I due piani su cui è disposta l’abitazione sono tra loro collegati mediante scala interna esclusiva.
L’abitazione dispone di un’area esclusiva pertinenziale prospiciente i tre lati liberi, che si presenta pavimentata ed, in minima parte, destinata a verde.
Le principali caratteristiche costruttive sono le seguenti:


  • Strutture portanti verticali:

murature in laterizio e pilastri in c.a.;

  • Strutture portanti orizzontali:

solai in legno con tavelle in cotto e solai in laterocemento;

  • Copertura:

a falde inclinate, parte con capriate e tegoli prefabbricati in c.a. e parte in legno;

  • Lattoneria:

in lamiera preverniciata;

  • Tamponamento perimetrale:

murature in laterizio;

  • Esterni:

intonaco tinteggiato;

  • Tramezzature interne:

in laterizio;

  • Intonaci:

al civile;

  • Pavimenti:

in grès smaltato, ceramica bicottura e monocottura;

  • Rivestimenti:

in ceramica bicottura;

  • Serramenti interni:

in legno con vetri termocamera e zanzariera;

  • Serramenti esterni:

persiane in legno;

  • Porta d’ingresso:

in legno;

  • Porte interne:

in legno;

  • Impianto elettrico:

del tipo sotto traccia;

  • Impianto idrico-sanitaro:

completo per cucina e servizi;

  • Impianto di riscaldamento:

del tipo autonomo, con caldaia a gas metano;

  • Impianto di condizionamento:

presente;

  • Isolazione termica:

buona;

  • Grado di finitura:

buono;

  • Stato di manutenzione:

buono.


4.4) Provenienza
a) Complesso immobiliare (Fgl. 20 – Mapp. 393 Sub. 1) e relativa area coperta e scoperta di pertinenza (Fgl. 20 – Mapp. 393 – comprendente gli originari Mapp. 393, 407, 408 e 409)


  • La piena proprietà del complesso immobiliare e della relativa area coperta e scoperta di pertinenza, individuata dal Mapp. 393 del Fgl. 20, pervenne alla società debitrice esecutata per acquisto dalla Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.A., mediante l’atto rogato dal dott. Mario Onorato, Notaio in Castel San Giovanni, in data 16 dicembre 1998 – Rep. n. 38.390 / 3.849, trascritto a Piacenza in data 17 dicembre 1998 ai nn. 9.280 R.P. – 12.303 R.G.;




  • Alla Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.A. la piena proprietà sugli immobili stessi pervenne per fusione tra la Cassa di Risparmio di Piacenza e Vigevano S.p.A. (proprietaria degli immobili stessi) e la Cassa di Risparmio di Parma S.p.A., mediante l’atto rogato dal dott. Piergaetano Marchetti, Notaio in Milano, in data 24 febbraio 1993 – Rep. n. 14.929 / 3.753, trascritto a Piacenza in data 23 marzo 1993 ai nn. 2.191 R.P. – 2.908 R.G.;




  • Alla Cassa di Risparmio di Piacenza e Vigevano S.p.A. la piena proprietà sugli immobili di cui trattasi pervenne per conferimento in società da parte della Cassa di Risparmio di Piacenza e Vigevano, mediante l’atto rogato dal dott. Alberto Vullo, Notaio in Piacenza, in data 24 dicembre 1991 – Rep. n. 58.965 / 11.520, trascritto a Piacenza in data 23 gennaio 1992 ai nn. 1.316 R.P. – 1.531 R.G., rettificato con atto rogato dal Notaio medesimo in data 8 aprile 1992 - Rep. n. 59.653 / 11.661, trascritto a Piacenza in data 5 maggio 1992 ai nn. 4.100 R.P. – 5.202 R.G. nonché rettificato con ulteriore atto rogato dal Notaio medesimo in data 19 febbraio 1993 – Rep. n. 61.638 / 12.059, trascritto a Piacenza in data 19 marzo 1993 ai nn. 2.123 R.P. – 2.799 R.G.;




  • Alla Cassa di Risparmio di Piacenza e Vigevano la piena proprietà sugli immobili di cui trattasi pervenne in forza di titoli anteriori al ventennio.


b) Casa di civile abitazione (Fgl. 20 – Mapp. 393 Sub. 2)


  • La piena proprietà della casa di civile abitazione indipendente pervenne alla società debitrice esecutata per averla realizzata in parte del complesso immobiliare di cui alla lettera a) e su porzione della relativa area scoperta pertinenziale, acquistati dalla Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.A., mediante l’atto rogato dal dott. Mario Onorato, Notaio in Castel San Giovanni, in data 16 dicembre 1998 – Rep. n. 38.390 / 3.849 sopra citato.



4.5) Corrispondenza con i dati indicati negli atti di pignoramento
Dati catastali
Lo scrivente ha verificato che i dati del Catasto Fabbricati riportati nell’atto di pignoramaneto non corrispondono a quelli accertati dal sottoscritto e riportati nel precedente paragrafo 4.1).
Ciò è dovuto al fatto che nell’atto di pignoramento stesso, notificato in data 10 dicembre 2004, sono stati indicati i dati catastali riportati nell’atto di vendita rogato dal Notaio dott. Mario Onorato in data 16 dicembre 1998 – Rep. n. 38.390 / 3.849, trascritto a Piacenza in data 17 dicembre 1998 ai nn. 9.280 R.P. – 12.303 R.G., tramite il quale la società B.R.I. S.r.l. ha acquistato il complesso immobiliare a) e la relativa area di pertinenza, senza tenere conto della successiva Denuncia di Variazione n. 6901/2004 del 26 luglio 2004 in atti da pari data mediante la quale sono stati soppressi gli originari mappali 393, 407, 408 Sub. 3 e 409 (graffati) e costituiti i nuovi mappali 393 Sub. 1 (complesso immobiliare di cui alla lettera a con relative aree esclusive) e mapp. 393 Sub. 2 (casa d’abitazione di cui alla lettera b con relativa area esclusiva).
In sostanza nella redazione dell’atto di pignoramento non si è tenuto conto dei nuovi dati catastali assegnati all’immobile in forza della sopra citata Denuncia di Variazione, benché la stessa fosse già presente agli atti del Catasto Fabbricati quando il pignoramento fu notificato.
I dati del Catasto Terreni relativi all’area coperta e scoperta pertinenziale alle unità immobiliari a) e b), individuata al Fgl. 20 – Mapp. 393, corrispondono a quelli accertati dal sottoscritto e riportati nel precedente paragrafo 4.1).
Il sottoscritto ha effettuato la stima anche della casa di civile abitazione b), benché nell’Atto di pignoramento la descrizione ed i dati catastali della stessa non siano stati riportati, in quanto la casa medesima insiste sulla particella individuata al Catasto Terreni al Fgl. 20 - Mapp. 393, i cui dati sono riportati nell’Atto di pignoramento.

Confini
Il sottoscritto non ha potuto verificare la corrispondenza dei confini, in quanto gli stessi nell’atto di pignoramento non sono riportati.


  1. dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; alla data di scadenza del contratto ed alla data di scadenza dell’eventuale disdetta;


Risposta del C.T.U.
La Sig.ra …., nata a Parete (CE) il 09/01/1983, legale rappresentante della società debitrice esecutata, ha dichiarato che il complesso immobiliare di cui alla lettera a) e le relative aree scoperte esclusive pertinenziali sono occupati dalla società “…..c.”, con sede in Rottofreno (PC), Via Piave n. 11/B, P.IVA …, in forza di contratto di locazione stipulato in data 1 settembre 2006, registrato a Piacenza in data 20 settembre 2006 al n.7074 – Serie 3, che si allega in copia alla presente.
La durata di tale contratto è pari a sei anni, decorrenti dalla data di stipula e quindi fino al 31 agosto 2012, ed è tacitamente rinnovabile per uguale periodo qualora non venga data disdetta da una delle parti mediante lettera raccomandata spedita almeno 12 mesi prima della scadenza di cui sopra.
Il canone annuo di locazione è stato stabilito in Euro 15.000,00, da pagarsi mediante due rate semestrali anticipate di Euro 7.500,00 cadauna.
Il canone stesso è soggetto all’aggiornamento annuale, nella misura del 100% dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati.
Si rileva che il contratto di cui sopra è stato stipulato e registrato successivamente alla data di notifica dell’Atto di pignoramento immobiliare (avvenuta in data 10 dicembre 2004).
Ai fini della valutazione, si ritiene che detto immobile debba essere quindi considerato come “libero da persone e cose”.

Si è ritenuto comunque di fornire all’Ill.mo Sig. G.E. anche una valutazione che tenga in conto dello stato di fittanza derivante dal sopra indicato contratto di locazione.


La Sig.ra …., ha altresì dichiarato che la casa di civile abitazione di cui alla lettera b) è occupata dai Sigg.ri …., nato a Villa di Briano (CE) il 10/10/1946 e …., nata a Parete (CE) il 05/09/1948, oltrechè dalla Sig.ra …. stessa in forza di comodato gratuito di natura verbale.


  1. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;


Risposta del C.T.U.
La proprietaria dei beni immobili pignorati è una persona giuridica (società a responsabilità limitata), pertanto non è sottoposta ad alcun regime patrimoniale.


  1. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (domande giudiziali, sequestri, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione, altri pesi o limitazioni d’uso di natura reale), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili;



Risposta del C.T.U.
Dalle visure dei pubblici RR.II. effettuate dal sottoscritto non risultano vincoli od oneri particolari gravanti sui beni pignorati, così come dichiarato anche dalla Sig.ra …



  1. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;


Risposta del C.T.U.
Sugli immobili oggetto di esecuzione gravano le seguenti formalità, che risulteranno non opponibili all’acquirente:
Trascrizioni:


  • Atto di pignoramento immobiliare notificato dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 10 dicembre 2004 – Rep. n. 2.669, trascritto a Piacenza in data 16 dicembre 2004 ai nn. 12.450 R.P. – 18.758 R.G., a favore della Banca di Piacenza S.c.r.l. per Azioni, con sede in Piacenza e contro la società debitrice esecutata;



Iscrizioni:


  • Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo stipulato con contratto rogato dal dott. Mario Onorato, Notaio in Castel San Giovanni, in data 16 dicembre 1998 – Rep. n. 38.391 / 3.850, iscritta a Piacenza in data 17 dicembre 1998 ai nn. 1.842 R.P. – 12.304 R.G., della durata di 10 anni, a garanzia della somma di Lire 1.000.000.000 (di cui Lire 500.000.000 per capitale e Lire 500.000.000 per interessi), a favore della Banca di Piacenza S.c.r.l. per Azioni, con sede in Piacenza e contro la società debitrice esecutata;



Nota: lo scrivente, relativamente agli immobili pignorati, ha altresì rilevato la seguente ulteriore formalità, per la quale tuttavia risulta l’annotamento di cancellazione:


  • Ipoteca legale derivante da ipoteca esattoriale ex art. 77 del D.P.R. 29/09/1973, emessa con provvedimento della Padana Riscossioni S.p.A., con sede in Mantova, in data 12 luglio 2005 – Rep. n. 2.131, iscritta a Piacenza in data 13 luglio 2005 ai nn. 2.827 R.P. – 11.977 R.G., a garanzia della somma di € 13.671,06, a favore della Padana Riscossioni medesima e contro la società debitrice esecutata.

Annotata dalla formalità in data 15 novembre 2006 al n. 2.714 R.P. – 18.050 R.G. – Cancellazione totale, eseguita su richiesta della Padana Riscossioni S.p.A. in data 10 novembre 2006 -Rep. n. 2.131 / 1.


  1. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; ove consti l’esistenza di opere abusive si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi;


Risposta del C.T.U.
9.1) Regolarità edilizia
Il complesso immobiliare oggetto di stima è stato edificato in forza dei seguenti titoli abilitativi edilizi:


  • Licenza di Costruzione n. 825 del 10/04/1967 (per costruzione di un laboratorio ad uso officina);

  • Licenza di Costruzione n. 934 del 30/08/1968 (per costruzione di un garage ad uso privato);

  • Licenza di Costruzione n. 1.103 del 10/10/1970 (per ampliamento di un capannone artigianale);

  • Concessione Edilizia in Sanatoria n. 174 del 14/08/1990 (per nuova costruzione di servizio igienico, spogliatoio, mensa e tettoia);

  • Concessione Edilizia in Sanatoria n. 175 del 14/08/1990 (per cambio di destinazione d’uso da autorimessa ad ufficio);

  • Concessione Edilizia in Sanatoria n. 176 del 14/08/1990 (per modifica di aperture esterne);

  • Concessione Edilizia n. 73/00 del 13/01/2001 (per ampliamento capannone con realizzazione della casa di civile abitazione).

Relativamente alla Licenza di Costruzione n. 825 del 10/04/1967 è stato rilasciato il Permesso di Utilizzazione n. 825 del 15/05/1971 e relativamente alla Concessione Edilizia n. 73/00 del 13/01/2001 è stata rilasciata la Dichiarazione di avvenuta Conformità Edilizia ed Agibilità Prot. n. 6836 del 23/07/2003.


Si precisa che relativamente al complesso immobiliare di cui alla lettera a) è stato inoltre rilasciato il Permesso di Costruire n. 1/06 del 30/05/2006 (per ristrutturazione edilizia e cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione), il quale tuttavia è decaduto per mancato ritiro nel termine di Legge.

Si precisa altresì che, relativamente al complesso immobiliare medesimo, è stata presentata la Denuncia di Inizio Attività Edilizia n. 144/06 del 30/11/2006, che è stata annullata in quanto le previste opere di ristrutturazione edilizia e cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione sono oggetto della successiva Richiesta di Permesso di Costruire Prot. n. 398 del 15/01/2007.


Alla data del 11/04/2007 la Richiesta di Permesso di Costruire sopra citata doveva ancora essere esaminata dalla Commissione Edilizia Comunale. L’iter per l’evasione della pratica ha infatti subito una sospensione in quanto il Responsabile del Procedimento ha richiesto alla proprietà il Nulla Osta da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio, in considerazione della vicinanza del Torrente Loggia all’immobile che sarà oggetto dell’intervento.

Risulta peraltro che dello Nulla Osta sia stato prodotto e quindi la Richiesta dovrebbe essere stata esaminata a breve dalla Commissione Edilizia del Comune di Rottofreno.


Al fine di accertare la regolarità edilizia degli immobili sottoposti ad esecuzione, il sottoscritto ha pertanto fatto riferimento agli elaborati progettuali allegati alla Concessione Edilizia n. 73/00 del 13/01/2001 (ultimo titolo abilitativo che risulta rilasciato).
Nel corso del sopralluogo effettuato in data 30/01/2007 lo scrivente ha riscontrato, rispetto agli elaborati progettuali allegati alla Concessione Edilizia di cui sopra, le seguenti ulteriori opere, eseguite in assenza di idonei titoli abilitativi:
a) Complesso immobiliare:
a.1) demolizione delle pareti divisorie interne tra i locali deposito posti al Piano Terra, con

l’ottenimento di un unico locale di deposito (attualmente destinato ad esposizione);



a.2) esecuzione di pareti divisorie interne in cartongesso nel capannone ad un solo piano fuori terra

destinato a deposito, con l’ottenimento di due locali deposito (attualmente destinati ad

esposizione);

a.3) demolizione di tutte le pareti divisorie interne nei locali ufficio posti al Primo Piano, con

l’ottenimento di un unico ampio locale (ancora in fase di ristrutturazione).


b) Casa di civile abitazione:
b.1) demolizione ed esecuzione di pareti divisorie interne per una diversa distribuzione degli spazi;

b.2) apertura e chiusura di porte interne;

b.3) apertura di una porta ed una finestra al Piano Terra sul lato Nord;

b.4) chiusura di una finestra al Primo Piano;

b.5) esecuzione, nella porzione dell’area esclusiva posta in fregio al lato Nord della casa ed in

corrispondenza del confine di proprietà, di un locale ad uso cantina, di una tettoia e di un forno

(costituenti un unico corpo).

A seguito di accertamenti eseguiti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Rottofreno, il sottoscritto ha verificato quanto segue.




  • Le opere eseguite nel complesso immobiliare a) e le opere di cui ai punti b.1), b.2), b.3) e b.4) sono sanabili ai sensi dell’art. 16 della Legge Regionale Emilia Romagna 21 ottobre 2004, n. 23, mediante la presentazione di una Denuncia di Inizio Attività Edilizia in Sanatoria ed il pagamento di una sanzione pecuniaria di importo pari ad Euro 1.000,00 per unità immobiliare.




  • Le opere di cui al punto b.5) sono sanabili solamente dopo aver stipulato con la proprietà confinante apposito atto per la costituzione del diritto reciproco di edificare a confine (il quale dovrà essere registrato e trascritto nei Pubblici RR.II.), nonché dopo aver acquisito il nulla osta da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio, necessaria in considerazione della vicinanza del Torrente Loggia.

La sanatoria di tali opere sarà quindi possibile mediante la presentazione di una Domanda di Permesso di Costruire in Sanatoria ed il pagamento di un’oblazione il cui importo può essere quantificato in Euro 1.500,00 circa.

9.2) Classificazione urbanistica
Gli immobili pignorati sono classificati dal P.R.G. vigente del Comune di Rottofreno (PC) nel modo seguente:
Zona B1 – Completamento (Art. 11 N.T.A.)
Nota del C.T.U.: Non si è provveduto a richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica in quanto i beni pignorati sono unità immobiliari urbane la cui area coperta e scoperta di pertinenza ha superficie inferiore a mq 5.000.



  1. determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati;


Risposta del C.T.U.
10.1) Consistenza
Lo scrivente ha calcolato graficamente, sulla scorta delle planimetrie riportate nella Tavola “Piante Sezioni Prospetti – Stato di Progetto” allegata alla Concessione Edilizia n. 73/00, la superficie commerciale delle unità immobiliari oggetto di stima, comprensiva delle murature interne ed esterne (1/2 di quella in comune tra le due u.i.u.).
La superficie delle aree esclusive pertinenziali al complesso immobiliare, pari a complessivi mq 1748,00.-, è stata calcolata graficamente sulla scorta della planimetria catastale. Resta inteso che ai fini estimativi, come più avanti specificato, tali aree non vengono quotate separatamente rispetto ai fabbricati di cui costituiscono pertinenza.
Le superfici della cantina, del portico e del forno pertinenziali all’abitazione, che non sono rappresentate nella Tavola sopra citata, sono state desunte da rilievi diretti in loco. Ai fini estimativi sono state ragguagliate mediante il coefficiente riduttivo pari a 0,30.
La superficie della scala interna all’abitazione è stata conteggiata solo al Piano Terra.
In base ai criteri sopra esposti, le superfici degli immobili di cui trattasi prese in considerazione ai fini estimativi risultano essere le seguenti:
a) Complesso immobiliare (Fgl. 20 – Mapp. 393 – Sub. 1)


  • Corpo uffici al Piano Terra mq 53,00

  • Deposito e w.c. al Piano Terra (adibito a esposizione) mq 225,00

  • Deposito al Piano Terra (in parte adibito a esposizione) mq 344,00

  • Locale in corso di ristrutturazione al Primo Piano mq 218,00



b) Casa di civile abitazione (Fgl. 20 - Mapp. 393 – Sub. 2) mq 194,00


10.2) Criterio di stima
Per la determinazione del valore di beni immobiliari, lo scrivente ritiene di norma che il procedimento di stima più consono, ove possibile, sia quello sintetico comparativo.
Si reputa infatti che la via diretta sia la più obiettiva e immediata in quanto consente, attraverso la conoscenza dei prezzi recentemente realizzati per beni analoghi, un puntuale riscontro con il mercato che, in ulteriori analisi, è il punto di riferimento del valore di qualsiasi bene.
Pertanto il C.T.U. eseguirà la valutazione delle unità immobiliari sottoposte ad esecuzione secondo il criterio di stima del “più probabile valore di mercato” .
Le aree scoperte pertinenziali al complesso immobiliare di cui alla lettera a) non vengono valutate separatamente rispetto ai fabbricati. Le stesse, che presentano peraltro una buona consistenza, contribuiscono comunque a valorizzare il complesso a) di cui costituiscono la pertinenza.

Si precisa che tali aree detengono una residua potenzialità edificatoria pressoché nulla. Come si evince dai calcoli planivolumetrici allegati alla Concessione Edilizia 73/00, la volumetria utile realizzata è pari a MC 4.296,82 a fronte di una valutazione massima assentita pari a MC 4.320,00. La volumetria residua edificabile – pari a MC 23,18.- è pertanto pressoché trascurabile ai fini estimativi.

Anche l’area scoperta pertinenziale all’abitazione di cui alla lettera b) non viene valutata separatamente rispetto ai fabbricati. Il valore della stessa è pertanto da considerarsi ricompreso nel valore dell’abitazione di cui costituisce pertinenza.
In considerazione del fatto che il contratto di locazione relativo al complesso immobiliare a) è stato stipulato e registrato in data successiva al pignoramento, lo scrivente ha eseguito per tale immobile una duplice valutazione e precisamente:


    1. valutazione dell’immobile ritenuto libero da rapporti di locazione;

    2. valutazione dell’immobile considerato occupato, alle condizioni precisate nel contratto di locazione.

La casa di civile abitazione b) è stata valutata come “libera da rapporti di locazione”.



10.3) Elementi di riscontro al fine della determinazione del prezzo base di vendita
Al fine di determinare il prezzo base di vendita lo scrivente ha eseguito indagini di mercato, rilevando per immobili di tipologia analoga e posti nella stessa zona di quelli oggetto di stima, i seguenti valori medi di mercato (riferiti ad immobili liberi da rapporti di locazione):


  • Pubblicazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (2° semestre 2006), che per immobili in stato di manutenzione normale espone i seguenti valori:

  • Capannoni: valore compreso tra 310,00 €/mq e 350,00 €/mq;

  • Uffici: valore compreso tra 790,00 €/mq e 950,00 €/mq;

  • Abitazioni in villini: valore compreso tra 850,00 €/mq e 920,00 €/mq;

  • Pubblicazione “Rapporto Casa 2007” allegata al quotidiano “Libertà”, che per abitazioni in villini nuovi o ristrutturati espone un valore compreso tra un minimo di 1.500,00 Euro/mq ed un massimo di 1.700,00 Euro/mq;

  • Operatori del settore immobiliare in Rottofreno, che hanno riferito di valori medi:

    • compresi tra 500,00 €/mq e 650,00 €/mq per capannoni in buono stato d’uso;

    • compresi tra 750,00 €/mq e 1.000,00 €/mq per uffici in buono stato d’uso;

    • compresi tra 800,00 €/mq e 1.200,00 €/mq per le abitazioni in villini in buono stato d’uso

Il sottoscritto ha inoltre tenuto conto dei seguenti elementi di calcolo:



  • ubicazione degli immobili, posti in Via Piave a Rottofreno (PC), a poche decine di metri dalla Via Emilia Pavese (S.S. n. 9) ma in posizione più bassa rispetto alla quota stradale della Via Emilia Pavese, quindi con una esposizione ridotta;

  • consistenze commerciali, calcolate utilizzando il criterio illustrato nel precedente paragrafo “Consistenza”;

  • destinazioni d’uso (urbanistiche e catastali);

  • caratteristiche costruttive, di finitura nonché stato di manutenzione delle unità immobiliari, così come rilevate all’atto del sopralluogo;

  • presenza di aree scoperte pertinenziali esclusive;

  • costi da sostenere per la sanatoria della opere eseguite in assenza di idonei titoli abilitativi;

  • per quanto riguarda la casa d’abitazione, che presenta peraltro buone finiture, nella valutazione si è tenuto in conto del fatto che è stata ricavata in parte all’interno di un capannone e della scarsa appetibilità commerciale legata alla posizione e al contesto in cui la stessa è ubicata.


10.4) Determinazione del valore di stima
In base agli elementi estimativi sopra citati, il sottoscritto valuta a corpo le unità immobiliari oggetto di stima nel modo seguente:
a/1) Complesso immobiliare (Fgl. 20 – Mapp. 393 – Sub. 1) considerato “libero da rapporti di locazione”

  • Corpo uffici al Piano Terra € 42.400,00.-

  • Deposito e w.c. al Piano Terra (adibito ad esposizione) € 123.750,00.-

  • Deposito al Piano Terra (in parte adibito ad esposizione) € 172.000,00.-

  • Locale in corso di ristrutturazione al Primo Piano € 65.400,00.-

-------------------------------

Sommano in totale = € 403.550,00.-



==================

Arrotondate in = € 400.000,00.-

==================

(Diconsi Euro quattrocentomila / 00)



a/2) Complesso immobiliare (Fgl. 20 – Mapp. 393 – Sub. 1) considerato “occupato”

Si applica un deprezzamento per stato di fittanza pari al 20 % al valore dell’immobile considerato libero da locazione, tenendo in particolare conto della redditività prodotta dal complesso immobiliare alla luce del contratto di locazione in essere (che prevede un canone annuale di Euro 15.000,00). La redditività annua, per investimenti in immobili occupati, non deve essere inferiore al 4,50 % - 5 %.


€ 400.000,00 – x 0,80 = € 320.000,00.-

(Diconsi Euro trecentoventimila / 00)


Nota del C.T.U.: verifica della redditività annua.

  • Canone di locazione annuale: Euro/anno 15.000,00;

  • Valore di stima dell’immobile considerato occupato: Euro 320.000,00.-

  • Determinazione della redditività annua = Euro/anno 15.000,00 /320.000,00 = 4,69 %

(Redditività discreta)
b) Casa di civile abitazione (Fgl. 20 - Mapp. 393 – Sub. 2) - a corpo = € 174.000,00.-

(Diconsi Euro centosettantaquattromila / 00)



10.5) Formazione dei lotti
La casa di civile abitazione b), pur rappresentando un’unità immobiliare catastalmente autonoma rispetto al complesso immobiliare a), costituisce di fatto una pertinenza dello stesso.

E’ infatti stata realizzata, in buona parte, all’interno del capannone ed è peraltro accessibile solo attraversando completamente l’area cortilizia esclusiva posta sul lato sud del complesso immobiliare.

Occorre inoltre considerare che la casa di civile abitazione b), in caso di vendita separata dal complesso immobiliare a), presenterebbe una commerciabilità assai modesta ai fini residenziali, a causa del contesto in cui è ubicata.
Il sottoscritto, in considerazione di quanto sopra, ritiene pertanto conveniente che l’alienazione degli immobili pignorati avvenga in un unico lotto.


  1. corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “.pdf” per Adobe Acrobat) o equivalente – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); nonché dell’elenco delle trascrizioni dei pignoramenti, dei sequestri e delle iscrizioni ipotecarie;


Copia dell’elaborato su supporto informatico e planimetria dell’unità immobiliare
Il sottoscritto ha prodotto il presente elaborato anche su supporto informatico (compact disc), che si trasmette in allegato al documento cartaceo.

I files, che vengono forniti sia in formato Microsoft Word sia in formato .pdf, sono denominati “….”, “Prima Pagina”, “Pagine Divisorie” e “Documentazione fotografica”.

Si allega altresì l’Elaborato grafico del C.T.U., ove è riportato lo stato di fatto delle due unità immobiliari riscontrato al momento del sopralluogo.

Riepilogo
Formano oggetto dell’Esecuzione Immobiliare n. 117/2004 i seguenti immobili, posti in Rottofreno (PC), Via Piave n. 11/B, da alienarsi in un unico lotto:
a) Complesso immobiliare costituito da due capannoni edificati in aderenza, di cui uno a due piani fuori terra (Piano Terra e Primo Piano) con corpo uffici pertinenziale costituito da un solo piano fuori terra ed un capannone elevato ad uno solo piano fuori terra, oltre a due aree cortilizie esclusive pertinenziali.

Il capannone disposto su due piani presenta al Piano Terra un unico ampio locale di deposito (attualmente destinato ad esposizione di pavimenti e rivestimenti) ed un w.c., mentre al Primo Piano è presente un altro ampio locale, in corso di ristrutturazione.

Il corpo uffici al Piano Terra, edificato in aderenza al lato Est rispetto al capannone su due piani, risulta costituito da due vani ad uso ufficio, disimpegno e bagno.

Il capannone di un solo piano fuori terra è suddiviso in tre locali di deposito (due dei quali attualmente destinati ad esposizione di pavimenti e rivestimenti).


b) Casa di civile abitazione, disposta in parte su due piani fuori terra (Piano Terra e Primo Piano) ed in parte su un solo piano fuori terra, contigua al complesso immobiliare di cui alla lettera a) e costituita al Piano Terra da ingresso, soggiorno, cucina, sala da pranzo, disimpegno, bagno, dispensa, cantina e portico con sottostante forno, al Primo Piano da disimpegno, due camere e bagno.

La casa d’abitazione dispone di un’area esclusiva pertinenziale prospiciente i tre lati liberi.


Gli immobili, considerati in unico corpo, confinano in circondario con ragioni …. o successi su due lati, ragioni… o successi, ragioni .. o successi e Torrente Loggia, salvo altri.
Gli immobili risultano censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Rottofreno con i seguenti dati identificativi:


  1. Fgl. 20 – Mapp. 393 - Sub. 1 – Via Piave n. 11, piano T-1 – Cat. D/8;

  2. Fgl. 20 – Mapp. 393 – Sub. 2 – Via Piave n. 11, piano T-1 – Cat. A/7 – 7,5 vani .

L’area coperta e scoperta pertinenziale alle unità immobiliari urbane risulta censita al Catasto Terreni del Comune stesso, in capo alla Partita speciale 1, con i seguenti dati identificativi:

Fgl. 20 – Mapp. 393 – are 28.30 – Ente Urbano.
Relativamente alle unità immobiliari di cui trattasi risultano le seguenti trascrizione di pignoramento ed iscrizione ipotecaria:


  • Trascrizione n. 12.450 R.P. – 18.758 R.G del 16 dicembre 2004, relativa all’Atto di pignoramento immobiliare notificato dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 10 dicembre 2004 – Rep. n. 2.669, a favore della Banca di Piacenza S.c.r.l. per Azioni e contro la società debitrice esecutata;




  • Iscrizione n. 1.842 R.P. – 12.304 R.G. del 17 dicembre 1998, relativa all’ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo stipulato con contratto rogato dal dott. Mario Onorato, Notaio in Castel san Giovanni, in data 16 dicembre 1998 – Rep. n. 38.391, della durata di anni 10, a garanzia della somma di Lire 1.000.000.000 (di cui Lire 500.000.000 per capitale e Lire 500.000.000 per interessi), a favore della Banca di Piacenza S.c.r.l. per Azioni e contro la società debitrice esecutata.

Il valore di stima degli immobili pignorati ammonta ad Euro 574.000,00 (cinquecentosettantaquattromila / 00) nel caso in cui il complesso immobiliare a) sia considerato libero da rapporti di locazione e ad Euro 494.000,00 (quattrocentonovantaquattromila / 00) nel caso in cui il fabbricato a) medesimo sia considerato occupato alle condizioni precisate nel contratto di locazione.




  1. estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.

Lo scrivente nel corso del sopralluogo ha redatto documentazione fotografica degli esterni e degli interni, che si allega al presente elaborato sia su supporto cartaceo, sia su supporto informatico (compact disc), nel formato digitale .jpeg.


Chiusa la presente perizia estimativa in Piacenza, addì 14 aprile 2007.
Il C.T.U.
(ing. Enrico Montanari)



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c.f. MNT NRC 62C10 G535X ● P. I.V.A. 01007470337 ● N. 739 Ordine degli Ingegneri della Provincia di Piacenza





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