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UFFICIO STUDI
Quesito n. 64-2008/C

TRASFERIMENTO DEL TERRENO E DELLE ACCESSIONI. CONVALIDA DI ATTO NULLO PER MANCANZA DELLE NECESSARIE MENZIONE URBANISTICHE: AMMISSIBILITÀ E LEGITTIMAZIONE.

Si chiede se un atto di trasferimento di terreno nel quale è taciuta l’esistenza di un fabbricato insistente sullo stesso, per il quale è stata presentata domanda di condono nel 1986, necessiti di sola convalida ovvero anche di rettifica, e se la convalida possa essere sottoscritta da uno solo degli eredi delle originarie parti della compravendita.

Riguardo alla nullità dell’atto di provenienza non vi sono dubbi.

L’aver le parti taciuto l’insistenza del fabbricato sul terreno negoziato ed al contempo l’aver fatto riferimento anche alle accessioni sullo stesso implica che oggetto del trasferimento sia stato tanto il fondo quanto l’edificio.

Sul punto si rinvia allo studio (Casu – Ruotolo, Acquisto per accessione e condono edilizio, in Studi e materiali, 5.2, Milano, 1998, 733 ss.), sottolineandosi come il silenzio delle parti in ordine alla costruzione potrebbe in astratto interpretarsi come intenzione dell’alienante del suolo di conservare la proprietà della costruzione.

Trattasi, in generale, di problema afferente alla tematica dell’interpretazione del negozio posto in essere, ma appare abbastanza improbabile, se dal contratto nulla risulti in contrario, attribuire al silenzio una volontà in positivo.

Anzi, nel caso prospettato, il riferimento alle accessioni sembra escludere qualsivoglia riserva.

Muovendo da queste considerazioni, e quindi affermando che astrattamente il trasferimento del terreno abbia comportato anche il trasferimento del manufatto, è necessario in questa sede valutare la sorte dell'atto stesso per quanto attiene ai vizi che inficiano il fabbricato: in sostanza, bisogna chiedersi quale sia il regime di invalidità che investe l’atto di provenienza quando esso manchi delle necessarie menzioni urbanistiche, imposte al trasferimento del fabbricato a pena di nullità.

Tenuto conto che il vizio giuridico, che si traduce nell'illiceità del corrispondente atto, investe l'oggetto dell'atto medesimo non nella sua intera complessità (area e fabbricato) ma solo per una sua parte (fabbricato), potrà venire in questione tanto una nullità totale, quanto una nullità parziale, a seconda della rilevanza che presenta la parte, che si è visto viziata, agli effetti della complessiva economia del contratto, ai sensi dell'art. 1419 c.c.

Ma si tratta pur sempre di nullità per mancanza delle menzioni di cui alla normativa urbanistica, relative alla commercializzazione del fabbricato.

In sintesi:

1. allorché venga trasferito un terreno, se l’alienante non riserva a sé o ad altri la proprietà del fabbricato che vi insiste con atto scritto, il trasferimento del terreno implica anche quello dell’edificio sovrastante;

2. il trasferimento di un fabbricato – anche se taciuto in atto - implica sempre il rispetto delle prescrizioni della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e/o del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380;

3. se le menzioni previste dagli artt. 40 della legge 47 e/o 46 del D.P.R. 380 non sono state effettuate, l’atto è nullo;

4. se, tuttavia, la mancanza delle dichiarazioni non sia dipesa dall’insussistenza del provvedimento concessorio o della domanda di sanatoria, l’atto può essere confermato ai sensi del comma 3 dell’art. 40 ovvero del comma 4 dell’art. 46 citati.

Dunque, ancorché il fabbricato sia stato taciuto in atto, la nullità del relativo trasferimento non è una nullità insanabile, poiché ricorrono, nel caso di specie, i presupposti per la conferma.

Nell’ipotesi in esame, la norma di riferimento appare più propriamente quella dell’art. 40, trattandosi di mancanza delle menzioni relative ad un procedimento di condono in itinere.

Non sembrerebbe, invece, nel caso di specie, necessaria una rettifica (recte: integrazione dell’atto quanto all’oggetto), in quanto, come detto, non sembra evincersi alcuna riserva di diritti in capo all’alienante sulle accessioni al suolo trasferito.

Deve altresì verificarsi se in realtà un provvedimento di condono sia stato rilasciato dal comune perché, in tal caso sarebbe applicabile il comma 57 dell’art. 2 della legge 23 dicembre 1996, n. 662, recante la disciplina della c.d. conferma di diritto.

Quanto al soggetto legittimato alla conferma, entrambe le norme sulla conferma (art. 40, comma 3, art. 46, comma 4) ammettono che questa possa provenire anche “da una sola delle parti”.

Al riguardo, sembra plausibile ritenere che qualsiasi erede, in quanto continuatore della persona del de cuius, sia legittimato alla conferma, posto che l’atto di conferma per come è stato ricostruito dalla dottrina che si è occupata del tema (cfr. G. Casu, voce Conferma atto nullo (nella legislazione edilizia), in Diz. Giur. del Notariato, a cura dell’Ufficio Studi del CNN, Milano, 2006, 291) assume natura eminentemente dichiarativa, nel senso che “se la mancata indicazione nell’atto dei documenti necessari ai fini della validità del negozio posto in essere non è dovuta all’effettiva inesistenza della documentazione richiesta (se, cioè, i documenti esistevano, ma nell’atto non sono stati dichiarati) l’atto nullo può essere confermato mediante atto successivo che abbia la stessa forma del precedente e contenente l’omessa documentazione, a cura anche di una sola delle parti contraenti.

In questo modo questa norma si preoccupa di ovviare ad errore o dimenticanza in sede di stipula dell’atto precedente ed ha di mira la corretta circolazione del bene.

Non si tratta di una reiterazione dell’atto, né di una fattispecie a formazione complessa, nella quale, se manca un elemento, gli effetti non si verificano; ma si tratta di recuperare l’atto, sostanzialmente cancellando la nullità precedente e facendolo rivivere. Il che conduce alla conclusione che gli effetti costitutivi o traslativi di diritti reali, una volta intervenuta la sanatoria, decorrono ex tunc e non ex nunc. L’atto nullo, insomma, sarà improduttivo di effetti immediatamente, a causa della nullità, ma gli effetti decorreranno dalla data della sua stipulazione una volta intervenuto l’atto di sanatoria.

L'avere individuato, sulla scorta di una pluralità di posizioni dottrinali, che la nullità nel commercio dei fabbricati vuole impedire la negoziazione di un bene immobile realizzato in contrasto con la strumentazione urbanistica e pertanto abusivo, ma essere pervenuti alla conclusione che il contratto sia nullo non per illiceità dell'oggetto, ma per semplice carenza documentale di tipo formalistico, fa concludere che la nullità sia soltanto uno strumento formale di allarme per questa negoziazione e che, comunque, se si dimostra che i provvedimenti abilitativi esistevano, la nullità formale non ha più ragion d'essere, perché il suo scopo è stato superato da una valutazione effettiva di regolarità urbanistica del bene.

In questo caso l'apparente nullità viene sanata dalla validità effettiva, perché il ruolo di richiamo dell'atto invalido ha finito di svolgere il suo compito di richiamo allarmante.

Deve pertanto ritenersi che gli effetti dell'atto di sanatoria retroagiscano alla data di confezione del contratto nullo, investendo quest'ultimo e sanandolo ab imis dai vizi.”



In sostanza, l’erede che interviene in atto per confermare il precedente atto di vendita viziato da nullità, pur nell’ipotesi in cui faccia parte della comunione ereditaria, non si fa portatore di una volontà negoziale propria e nuova, ma al contrario conferma la volontà negoziale del suo dante causa eliminandone il vizio formale dovuto alla mancata allegazione documentale. Si tratta in sostanza di una vera e propria conferma di una fattispecie che si è formata, sotto il profilo dell’accordo delle parti, al momento dell’atto originario e la conferma ammette che gli effetti reali di esso si verifichino ex tunc.


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